8 (812) 425-30-30 Перезвонить мне

Часто задаваемые вопросы.

Что за "ценообразующие факторы", про которые постоянно упоминают оценщики.

"Ценообразующие" факторы - одно из важнейших понятий в оценке. Если очень упрощенно, то это факторы от которых зависит стоимость объекта. 

Основная проблема в том, что этих факторов очень много, причем некоторые очень субъективны - т.е. имеют место только для конкретного продавца или покупателя. Оценщиков специально учат выделять минимально необходимый набор факторов для получения достоверной оценки. Причем факторов массовых - т.е. важных для всех сторон рынка.

Это непростая задача. Ведь многие факторы не столь уж существенны, как кажется на первый взгляд. Так, например, по значимости общая площадь квартиры значительно перекрывает количество комнат. Этот показатель является более объективным. При прочих равных квартира большей площади всегда будет стоить дороже. А вот трехкомнатная квартира далеко не всегда больше по площади чем двухкомнатная.

Часто задают вопрос, а почему вы в расчете не учли тот или иной фактор. Дело в том, что если фактор влияет на стоимость совсем незначительно (доли или единицы процента), то его учет не приведет к существенному изменению результата. На рынке всегда наблюдаются колебания цены даже на абсолютно одинаковые объекты. И эти колебания редко бывают меньше 3-5%, т.е. с легкостью перекроют любой фактор влияющий на 0.5-1%.

Также проблемой в оценке является учет фактора, который не является типичным на рынке. Например, иногда обращаются с просьбой оценить влияние на стоимость квартиры снижения ее освещенности из-за постройки нового дома напротив. Или снесенного сквера во дворе. Но ведь это нетипичные случаи, массовый покупатель не оперирует такими понятиями. Оценщик не найдет предложений о продаже где фигурирует такой фактор и не сможет определить степень его влияния. С точки зрения классической оценки эта задача нерешаема. Здесь может быть аргументом только экспертное мнение некоего специалиста по продажам квартир, но оно всегда будет субъективно и легко оспариваемо.

Можно ли сделать оценку без осмотра объекта? А если нет никаких документов на него?

Требований обязательного осмотра оцениваемого объекта в действующих нормативных документах по оценке не содержится. Даже в новом федеральном стандарте по оценке недвижимости (ФСО-7), хотя и есть требование указания сведений об осмотре, но также имеется возможность указания причин по которым осмотр не производился.

Другой вопрос если без осмотра невозможно установить значение какого-либо важного ценообразующего фактора. Например, если нет доступа в квартиру, но есть документы на нее. Замечательно, почти все параметры квартиры можно установить по документам. А вот как узнать уровень отделки внутри? А если она вообще отсутствует? В таком случае оценщику остается только делать допущения о состоянии отделки и обосновывать их. Но допущения на то и допущения, что их можно оспорить. Если заказчик настаивает на проведении такой оценки без осмотра, то умный оценщик просто внесет в договор на оценку (точнее в его приложение - задание на оценку) пункт - "Оценить исходя из допущения об отличном/хорошем/удовлетворительном/ином состоянии отделки". Заказчик подписывая такое требование берет всю ответственность за достоверность информации на себя. Единичные допущения таким образом оформить можно. Если же их много, то возникает вопрос достоверности оценки.

Полное отсутствие документов более сложный случай. Без документов слишком много факторов, влияющих на стоимость объекта будут неопределенными. Особенно если объект оценки подлежит обязательной государственной регистрации - автотранспорт, недвижимость, оружие, предприятия и пр. Как правило, в таких случаях оценщик обязан отказаться от проведения оценки. Он просто не сможет выполнить требований законодательства при оформлении отчета об оценке. 

Исключениями могут быть объекты, государственная регистрация которых не обязательна. Например, мебель или бытовая техника. Конечно при приобретении на них выдаются чеки, но покупатель ведь не обязан их хранить. В таких случаях объект будет описан по результатам осмотра оценщиком. И да, получается, что в таком случае осмотр обязателен.

Могу ли я оценить чужое имущество? Например, комнату соседа.

Законодательно никаких запретов на оценку чужого имущества нет. Но помните - вы все равно должны будете предоставить все необходимые для оценки документы на объект и, при необходимости, обеспечить доступ для осмотра оценщику.

Какие документы нужны для того, чтобы сделать оценку?

Как вы, наверное, догадываетесь список документов зависит от конкретного объекта. Но, в общем случае, нужны два вида документов:

  1. описывающие права на объект, т.е. кому принадлежит оцениваемый объект, какие есть обременения и пр. (правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы);
  2. описывающие физические свойства объекта (технические или кадастровые паспорта, описания и пр.)

Бывают комбинированные документы. Так, например, паспорт транспортного средства (ПТС) содержит и технические данные автомобиля и сведения о последнем владельце.

Также, поскольку процедура оценки подразумевает заключение договора, то потребуются данные заказчика. Для заказчиков физических лиц - паспортные, для юридических - подробные реквизиты.

А как вы вообще оцениваете? Можете назвать примерную цифру сразу?

Оценщик досконально изучает объект оценки, анализирует предложения о продаже таких же объектов в новом и б/у состоянии, отбирает самые важные параметры объекта с точки зрения продавца и покупателя и пр. 

После определения основных ценообразующих факторов, оценщик производит расчет стоимости. Существует три подхода к оценке:

  1. затратный - с точки зрения затрат, т.е. расходов на получение объекта в новом состоянии за вычетом уже накопленного износа;
  2. доходный - с точки зрения инвестора, т.е. за какую стоимость еще целесообразно приобрести объект, чтобы он при этом обеспечивал приемлемый уровень доходности;
  3. сравнительный - с точки зрения рынка, путем сравнения и корректирования отличий со схожими объектами, цены на которые известны.

Оценщик может применить как все три, так и один единственный подход к оценке. Как правило, результаты расчетов различными подходами различаются. В таком случае производится процедура согласования результатов. Каждому результату присваивается свой вес от 0 до 100% и выводится итоговая величина стоимости объекта оценки. В сумме все веса должны равняться 100%.

Как видите процедура оценки имеет довольно строгий научный характер. Теоретически оценщик может оценить любой объект. Но, естественно, реализация такой процедуры требует времени. Поэтому в общем случае ни один оценщик не сможет дать вам ответ по стоимости сразу.

Из любого случая есть исключения. Быстрый ответ о примерной стоимости вам может дать эксперт в данной области - товаровед в комиссионном магазине для мебели или бытовой техники, риэлтор для квартир и комнат и пр. Если оценщик занимается оценкой только в одной узкой сфере, то со временем он станет экспертом в этой области и сможет без расчета прикинуть результат. Но реалии нашего рынка оценки таковы, что большинство оценщиков занимаются очень широким кругом задач. В результате, чтобы сделать какие-либо выводы им требуется хотя бы минимальный предварительный расчет.

 

 

 

Закрыть