Отчет об оценке - фальшивка или нет?

И вот Вы получили на руки документ с вашей оценкой. Как узнать, что это не "фальшивка", за которую оценщик не несет никакой ответственности, а документ доказательного значения? Давайте разберем основные признаки отчета об оценке...

В предыдущей статье мы разбирали какие документы должны быть у оценщика. Теперь давайте рассмотрим, что же вы получаете в результате его работы.

Большинство скажет: "Ну как же - оценщик оценивает, вот и скажет нам сколько стоит". Но ведь узнать сколько стоит можно и без участия оценщика. Тот же опытный риэлтор сможет быстро обрисовать диапазон стоимости квартиры, особенно если специализируется на этом сегменте. Но мнение риэлтора, как говорится, к делу не пришьешь. Тем более, что риэлтор, скорее всего, не сможет понятно и аргументированно объяснить почему получилась именно такая цена. Ценность обращения к оценщику состоит в том, что он создает "документ доказательного значения", который принимается и судом и иными государственными органами и банками, а также может послужить аргументом в переговорах.

Запомните - единственный официальный, допускаемый законом документ который может выдать вам оценщик это "Отчет об оценке". Ни заключение, ни акт, ни исследование, ни справка, ни выписка из отчета, ни что иное, а только отчет об оценке. Поэтому если вы заказали оценку, а вам выдали вместо Отчета какой-то иной документ - это обман.

Конечно, никто оценщику не запрещает оказывать еще и консультационные услуги и в их рамках он может выпустить любой документ. Но за такой документ оценщик никакой ответственности не несет, все риски будут на заказчике.

Так как узнать, что документ, который вы получили является именно отчетом об оценке? Ведь на титульном листе можно написать все, что угодно.

Мы подготовили для вас перечень основных признаков отчета об оценке:

Про название уже упоминали - должен быть именно отчет об оценке. А вот об оценке чего? Чаще всего - рыночной стоимости. Теоретически законодательство допускает еще три вида стоимости - ликвидационную, кадастровую и инвестиционную. Но обычному заказчику в 99,99% случаев требуется именно рыночная оценка.
Отчет об оценке довольно объемный документ. Даже в самых простых случаях и с использованием мелкого шрифта не удается уложиться менее чем в 10 страниц. Плюс объем увеличивают еще и приложения к отчету - документы предоставленные заказчиком, копии предложений о продаже аналогичных объектов, документы оценщика. В результате набирается несколько десятков страниц.
Отчет должен быть пронумерован, прошит нитками, скреплен наклейкой с количеством страниц в отчете, подписью и личной печатью оценщика или подписью руководителя и печатью юрлица, если оценщик работает по трудовому договору.
В отчете должны присутствовать обязательные разделы: "Основные факты и выводы", "Задание на оценку", "Описание объекта оценки", "Анализ рынка объекта оценки", глава с расчетом стоимости хотя бы одним из трех основных подходов к оценке - сравнительным, затратным или доходным, "Согласование результатов оценки" и "Приложения".
В Приложения обычно подшивают документы, на основании которых оценщик определял все параметры объекта (предоставленные заказчиком), фотографии сделанные при осмотре, копии предложений о продаже аналогичных объектов, документы оценщика (диплом, полис, свидетельство о членстве в СРО).
В отчете должен быть раздел где оценщик подписывается под полученным результатом. Название раздела никак не регламентировано. Чаще всего этот раздел называется "Сертификат оценки", "Сертификат стоимости" или "Декларация качества оценки". Если оценщик работает по трудовому договору с юридическим лицом, то кроме его подписи в отчете еще должна быть подпись руководителя данного юридического лица. Если отчет подписал не руководитель, то крайне желательно для избежания любых вопросов и проблем в дальнейшем, чтобы в Приложениях была подшита копия доверенности на то лицо, подписавшее отчет от имени руководителя . Либо попросите эту доверенность отдельно.
В отчете об оценке должны обязательно фигурировать две важные даты - дата оценки и дата составления отчета. Дата оценки определяет дату на которую определяется стоимость - цены меняются со временем и один и тот же объект будет иметь разную стоимость на различные даты. Обычно оценка производится на текущую дату, но есть и исключения. Так, например, при оформлении наследства оценка производится на дату смерти наследодателя. Дата составления определяет срок годности отчета. Отчет можно использовать только в течение 6 месяцев с даты его составления.

Если все вышеперечисленные признаки соблюдаются, то с большой вероятностью у вас именно отчет об оценке.

Имейте в виду, что указанных признаков недостаточно, чтобы судить насколько качественно сделан отчет об оценке. Законодательством установлено огромное количество дополнительных требований к проведению и оформлению результатов оценки. Для их проверки при саморегулируемых организациях оценщиков создают экспертные советы, членами которых являются наиболее опытные оценщики-эксперты, сдавшие квалификационный экзамен.