Часто задаваемые вопросы по оценке квартир и комнат.

Как оценщик оценивает квартиру, можно ли оценить чужую квартиру или оценить квартиру без документов - все это и многое другое вы узнаете из этой статьи...

Часто задаваемые вопросы по оценке квартир и комнат.

   - Можно ли сделать оценку квартиры не имея на нее документов?
   - Как быть если у меня отсутствует возможность получения документов на квартиру?
   - Зачем оценщик выезжает на осмотр объекта? Возможна ли оценка без проведения осмотра?
   - Может ли оценщик сразу назвать примерную стоимость квартиры?
   - Какова методика расчета стоимости квартиры?
   - Какие характеристики квартиры учитываются при определении ее стоимости?
   - Как вы подбираете объекты для сравнения? А если я вам покажу в газете очень дешевое предложение о продаже, то можно будет получить очень низкую стоимость квартиры?
   - Как вы учитываете величину комиссионного вознаграждения агентства недвижимости?
   - Мне нужно оценить не квартиру целиком, а только ее долю. Как вы оцениваете стоимость доли квартиры?
   - Чем отличается оценка комнаты от оценки квартиры?
   - От чего зависит величина стоимости комнаты?
   - Соседи предлагают мне выкупить их комнату за стоимость, существенно выше рыночной. Поможет ли мне оценка комнаты в выкупе по приемлемой для меня цене?

Можно ли сделать оценку квартиры не имея на нее документов?

Просто узнать для себя стоимость - можно, в виде консультации. Получить юридически значимый документ, который пройдет проверку в суде или прочих инстанциях - нет.

И дело тут не в том, что для оценки требуется множество данных, которые есть только в техпаспорте на квартиру. В действующих Федеральных стандартах оценки, которые подлежат применению всеми оценщиками Российской Федерации, записано - к отчету должны быть приложены копии правоустанавливающих документов и документов технической инвентаризации, заверенные в установленном порядке.

Нет документов - не выполнено обязательное требование стандартов. Требование не выполнено? Значит отчет не соответствует требованиям законодательства РФ и дальше можно его уже не рассматривать.
Как быть если у меня отсутствует возможность получения документов на квартиру?

Если вы собственник квартиры, то у вас при утрате всегда есть возможность сделать заказать дубликаты.

Если же вы не являетесь собственником, то скорее всего оценка требуется для судебного процесса. Без документов оценку оформить невозможно, но это не означает, что нельзя подать исковое заявление в суд без отчета оценщика.

Стоимость иска вы можете рассчитать приблизительно, воспользовавшись внесшими данными - из газет, сайтов в сети Интернет. Более того, мы можем подготовить для вас справку о средней цене предложения 1 квадратного метра для квартир в определенном районе города, с определенным числом комнат и в домах определенного типа. Справка делается на основе внешнего, независимого источника (база данных в сети Интернет). Источник открытый, вы можете сослаться на него сами, но документ с печатью фирмы, специализирующейся на оценке выглядит "солиднее".

Зная площадь квартиры, вы сможете простым арифметическим умножением на стоимость 1кв.м. определить примерную стоимость и использовать эту величину для подачи иска.

Далее, уже в рамках судебного процесса, вы можете ходатайствовать о проведении рыночной оценки или судебной экспертизы и потребовать предоставления всех необходимых для нее документов.
Зачем оценщик выезжает на осмотр объекта? Возможна ли оценка без проведения осмотра?

Осмотр квартиры необходим во-первых для того, чтобы оценщик определил состояние и уровень ее отделки - объективно это можно сделать только лично.

Во-вторых для того, чтобы убедиться, что в квартире не сделаны перепланировки, из-за которых владелец рискует существенными штрафами - например, снесены несущие стены или организована ванная комната над чужими жилыми помещениями.

Имеет значение и окружение квартиры - состояние подъезда, наличие консьержа, количество и социальный состав соседей. Какой бы потрясающий евроремонт не был сделан в квартире, ее нельзя будет отнести к элитном жилью, если она находится в грязном подъезде, на лестничной клетке с кучей соседей, в проходном дворе без детской площадки или достаточного места под парковку автомобилей.

Кроме этого существенен вид из окна квартиры - видовые квартиры продаются намного дороже.

Т.е. совсем без осмотра не обойтись, но есть случаи когда оценка производится без осмотра самой квартиры (при этом окружение дома, подъезд осматриваются и фотографируются). Такое бывает при судебных спорах, когда противоположная сторона блокирует доступ в квартиру. Этот факт фиксируется в акте осмотра и отчете. При заключении договора в задании на оценку ставится допущение - оценить квартиру исходя из ее удовлетворительного/хорошего/отличного состояния.

Поскольку задание на оценку утверждает заказчик, то в данном случае он берет на себя полную ответственность за возможное отклонение отчета об оценке в суде по причине не соответствия реального состояния квартиры заявленному.

Имейте в виду, что профессиональный оценщик будет настаивать на осмотре квартиры и вам придется предоставить ему серьезные основания невозможности проведения осмотра.

Оценка квартиры без ее осмотра может производится при ретроспективной оценке, т.е. оценке на дату в прошлом. Осмотр в данном случае можно исключить, поскольку каково было состояние квартиры было на дату оценки мы достоверно уже не узнаем - возможно был сделан ремонт, или наоборот ее залили соседи сверху.

Действующее законодательство запрещает делать оценку на дату, отстоящую более чем на три месяца от текущей, кроме некоторых отдельных случаев. Таким случаем является, например, оценка для оформления наследства, когда расчет стоимости производится на дату смерти, независимо от даты заказа оценки.
Может ли оценщик сразу назвать примерную стоимость квартиры?

Оценщик может все :)! Но если вам оценщик озвучил результат сразу после осмотра, то скорее всего он новичок и серьезно ошибся. Профессионал сразу называть стоимость не будет.

Дело тут в том, что оценщика часто путают с экспертом. Эксперт - это признанный специалист в какой-либо области и выдающий мнение на основе собственного, пускай и очень большого опыта.

Кто может являться экспертом в области продажи квартир? Ну, например, риэлтер, специализирующийся на определенном сегменте рынка, с большим опытом работы и количеством сделок. Он вам скажет примерную стоимость квартиры, но никак обосновать не сможет.

Оценщик же доказывает свое мнение путем анализа рынка, подбором сравнимых объектов и указанием ссылок на проверяемые источники информации, проведением расчетов и применением математических методов.

Т.е. пока оценщик не проанализирует каталоги недвижимости, не проведет необходимые расчеты, выдать вам результат он не сможет.

Или сможет, но только если он оценивал недавно абсолютно идентичную квартиру по этому же адресу. Какова вероятность этого события? Да и абсолютно одинаковых объектов на вторичном рынке не бывает.
Какова методика расчета стоимости квартиры?

В оценке существует три различных подхода - затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход исходит из затрат на строительство аналогичного объекта. Для квартир его не используют, поскольку результат непредсказуем - отдельно построить квартиру невозможно, а выделять из стоимости строительства дома отдельную квартиру занятие бессмысленное.

Доходный подход рассматривает объект с точки зрения перспективности вложения в него денежных средств. Вполне можно применять для квартир, т.к. рынок их аренды хорошо развит.

Но допущения, используемые для расчетов, серьезно снижают точность метода. Взять хотя бы учет налогов. Кто-то честно платит подоходный налог в размере 13% с получаемой арендной платы, кто-то зарегистрировал себя в качестве индивидуального предпринимателя и платит 6%, используя упрощенную систему налогообложения, но абсолютное большинство не платят ничего.

И как считать реальную выгоду владельца? При различных допущениях об уровне законопослушности владельца конечный результат доходного подхода будет весьма и весьма отличаться.

Сравнительный подход самый понятный для всех. Большинство людей интуитивно пользуются сравнительным подходом, прикидывая стоимость - просто сравнивают с похожими объектами, цены на которые известны.

Оценщики развили и математически обосновали методики сравнительного подхода. Когда объектов сравнения много, а это именно так для рынка квартир в крупных городах, то применение сравнительного подхода дает наиболее точный результат. Соответственно, при оценке квартир в подавляющем большинстве случаев оценщики используют сравнительный подход.

Более подробно методику расчета можно описать так:

Сначала подбираются объекты сравнения - квартиры, максимально похожие по всем характеристикам на оцениваемую.

Поскольку реальные цены по которым продаются квартиры или, по-другому, цены сделок, нигде не фиксируются, то оценщик вынужден использовать для расчетов цены предложения - т.е. цены по которым объекты выставляются на продажу.

Естественно эти цены отличаются от цен сделок. Например, в разгар кризиса скидки при продаже достигали 10-20% от выставленной цены.

Оценщик при расчетах корректирует цены предложения до предполагаемой цены сделки. Стандартная корректировка в оценочной практике при стабильном рынке составляет 5-10%. Но в сегментах с повышенным спросом корректировка может уменьшаться, и наоборот, увеличиваться для сегментов рынка, где спрос не велик.

Поскольку все объекты сравнения, хоть немного, но отличаются - по этим отличиям проводятся корректировки. Например, квартиры на первом этаже ценятся на 8-10% дешевле, а на последнем на 2-3% дешевле, чем квартиры на прочих этажах.
Какие характеристики квартиры учитываются при определении ее стоимости?

Учитывается:
- район города;
- общая площадь квартиры;
- тип дома (панель, кирпич, старый фонд, хрущевки и т.п.);
- этаж (первый, последний, промежуточные);
- состояние/уровень отделки;
- расстояние от метро;
- "вид" из окна - если имеется вид на залив, реки СПб и т.п.;
- размер кухни;
- наличие/отсутствие балкона или лоджии;
- тип санузла (раздельный, совмещенный);
- общее количество комнат;
- планировка (изолированная, смежно-изолированная);
- наличие/отсутствие лифта (для этажей выше 2-го).
- прочие нетиповые факторы - наличие антресоли (2го этажа), сауны и пр.

Дополнительно оценщики в расчетах проводят корректировку на характер цены или по другому на "уторговывание". Поскольку для расчетов используются цены предложения, по которым объекты выставлены на продажу, а реальные сделки совершаются по меньшим ценам (из-за торга или иных причин), то цену обычно уменьшают на 5-10%;

Вышеуказанный перечень не является полным и может меняться со временем - т.к. он определяется ситуацией и тенденциями на рынке, модой на различные виды жилья.
Как вы подбираете объекты для сравнения? А если я вам покажу в газете очень дешевое предложение о продаже, то можно будет получить очень низкую стоимость квартиры?

Действительно, уровень цен по которым квартиры выставляются на продажу имеет существенные, иногда ничем необъяснимые колебания. У оценщиков выработаны определенные правила подбора объектов для сравнения, которые уменьшают влияние таких колебаний.

Во-первых, оценка квартир никогда не производится по одному аналогу, а как минимум 3-х, а лучше, если позволяет развитость рынка, 5-ти объектам сравнения.

Во-вторых, выборка тщательно проверяется на то, чтобы в ней не было объектов, существенно выделяющихся на фоне остальных - очень низкой или высокой ценой. Если такие квартиры в выборку попали, то после подобной проверки они должны быть исключены из выборки.

Как вы понимаете, найти сразу 5 квартир, похожих на оцениваемую (т.е. в одном районе, типе дома и т.п.) и при этом значительно ниже/выше рынка практически невозможно. Соответственно и итоговый результат у различных оценщиков при соблюдении методики расчета, если и будет отличаться, то не более чем на 5-10%.
Как вы учитываете величину комиссионного вознаграждения агентства недвижимости?

Величина комиссионного вознаграждения агента не влияет на рыночную стоимость объекта. Уровень цен на рынке не зависит от способа продажи - самостоятельно или с привлечением агентства.

Упрощенно говоря рыночная стоимость - это сумма которая переходит из рук покупателя в руки продавца. А продавец уже сам либо рассчитывается с агентством, если нанял для продажи специалистов, либо оставляет всю сумму себе, если продавал самостоятельно.
Мне нужно оценить не квартиру целиком, а только ее долю. Как вы оцениваете стоимость доли квартиры?

Для начала нужно понимать какая именно у вас доля. Доли бывают выделенные в натуре и нет. Так в коммунальных квартирах объектом собственности являются доли от всей квартиры, но они всегда привязаны к определенной комнате. Соответственно, для таких долей-комнат определение стоимости проблем не составляет, т.к. существует развитый вторичный рынок комнат.

Другое дело - доля невыделенная в натуре. Рынок таких долей крайне мал.

Во-первых, это связано с тем, что большинство сделок с такими долями проходят вне рынка (т.е. без публикации предложения о продаже) - между собственниками долей одной квартиры, т.к. они имеют преимущественное право покупки подобной доли.

Во-вторых, если уж такая доля попала на открытый рынок, то будьте уверены - это связано с конфликтной ситуацией между собственниками. И без солидной скидки ее продать не получится.

Основной проблемой в оценке долей является отсутствие достаточного количества предложений о продаже таких объектов. В изданиях и Интернет-ресурсах с объявлениями о продаже жилой недвижимости на тысячи объявлений о продаже целых объектов с трудом найдется десяток предложений о продаже долей. И это будет предложения на различные по количеству комнат и качеству квартиры в различных районах города.

Наличие небольшого количества предложений о продаже долей позволяет только установить тот факт, что большинство из них предлагаются на продажу с существенной скидкой по сравнению с долей стоимости целой квартиры. Наша компания в течение нескольких собирает статистику по величине этой скидки - для Санкт-Петербурга она составляет в среднем около 40%.

По вышеизложенным причинам оценка доли квартиры производится в два этапа.

На первом этапе определяется стоимость квартиры в целом - т.к. имеется развитый рынок и стоимость такого объекта мы можем установить с высокой точностью. На основе стоимости целой квартиры рассчитывается пропорционально стоимость доли. Такую величину собственности можно получить только если все собственники действуют разумно и не препятствуют продаже квартиры целиком. Т.е. продали, получили деньги, поделили.

На втором этапе рассчитывается стоимость доли для случая если ее предполагается продавать как отдельный объект. К стоимости доли рассчитанной на первом этапе применяется дополнительная скидка.

Часто задают вопрос по какой же все таки стоимости выплачивать долю - со скидкой или без? Единого и устраивающего всех ответа на это вопрос нет.

Сторона выкупающая долю заинтересована, чтобы выплатить минимальную стоимость и у нее есть свои аргументы. Сторона продающая долю хочет получить максимум и тоже в чем-то права.

Компромиссом может быть применение половинной скидки к величине стоимости доли - т.е. обе стороны теряют поровну (например, если общая скидка при продаже доли как отдельного объекта составляет около 40%, то сторонам имеет смысл договариваться о 20%). Но такое решение может быть только достигнуто путем переговоров и соглашения сторон.

В своих отчетах мы указываем оба варианта стоимости доли - с учетом и без учета скидки. Как между собой разойтись стороны должны решать сами.
Чем отличается оценка комнаты от оценки квартиры?

Сама методика расчета стоимости комнат ничем не отличается от оценки квартир. Рынок комнат также хорошо развит и найти достаточное количество похожих объектов не составляет проблем.

Отличие имеется только по ценообразующим факторам - т.е. характеристикам, от которых зависит стоимость объекта. Для комнат они несколько другие, чем для квартир.

Комнаты большинством покупателей не рассматриваются как постоянное жилье. Они служат разменной монетой при обменах жилья, расселениях и для решения прочих проблем (прописка и т.п.).
От чего зависит величина стоимости комнаты?

Если отставить стандартные ценообразующие факторы для жилой недвижимости - т.е. район города, тип дома и т.п., то стоимость комнаты в первую очередь зависит от количества комнат в квартире и количества соседей. Причем под количеством соседей понимается не общее количество народу проживающего в квартире, а количество квартиросъемщиков или упрощенно говоря количество счетов (ордеров) приходящих на квартплату.

Связано это с возможностью выкупа всей квартиры целиком в свою собственность. Понятно, чем меньше комнат и соседей, тем теоретически проще договориться и меньше нужно денег на выкуп оставшихся комнат.

В двухкомнатной коммунальной квартире может быть только два квартиросъемщика и для выкупа в собственность всей квартиры достаточно выкупить комнату у второго владельца. Поэтому комнаты в двухкомнатных коммуналках ценятся дороже всего. Довольно часто бывает, что и в более многокомнатных квартирах имеется меньшее количество квартиросъемщиков - например, кому-то принадлежит 2 комнаты сразу.

Для комнат сильнее чем у квартир проявляется зависимость падения стоимости 1 кв.м. при увеличении общей площади. Стоимость метра комнат малого размера (8-10кв.м.) может превышать почти в 2 (Два!) раза стоимость метра площади крупных комнат (размером более 25кв.м.).

Связано это с тем, что даже при такой дорогой стоимости метра, общая стоимость небольшой комнаты будет относительна невелика, но при этом ее владелец все равно получает место для жилья и возможность прописки.
Соседи предлагают мне выкупить их комнату за стоимость, существенно выше рыночной. Поможет ли мне оценка комнаты в выкупе по приемлемой для меня цене?

Отчет об оценке всего лишь показывает рыночную стоимость интересующей вас комнаты - т.е. для случая продажи обезличенному широкому кругу покупателей, которые не имеют интереса конкретно к этой комнате. Вас же видимо интересует именно эта комната, никакая другая в другом месте не устроит. Соседи прекрасно это понимают и повышают цену.

Оценка квартиры не может соседей заставить или обязать продать вам комнату по определенной оценщиком цене. Но вполне может послужить хорошим аргументом в переговорах и сократить их продолжительность, поскольку намного удобнее говорить, что я вам доплачиваю, допустим, 10-20% к оценочной стоимости комнаты за свой интерес, чем до хрипоты спорить, что "комната столько стоит или не стоит / где вы видели такие цены / а я смотрел газету и там продавали такую за миллион долларов и т.п.".