г. Санкт-Петербург, ул Караванная, д 1, оф. 320-2 На карте
О компании
Оценка имущества
Загородная недвижимость
Коммерческая недвижимость
Движимое имущество
Предприятия, доли ООО
Ценные бумаги, долги
Нематериальные активы
Банк требует оценку предмета залога при выдаче займа. В принципе залоговые службы банка могут определить стоимость залога самостоятельно. Но в если сделка с объектом залога требует государственной регистрации, то может потребоваться независимая рыночная оценка.
В первую очередь это относится к недвижимости. Закон об ипотеке при регистрации залога объекта недвижимости требует обязательного подтверждения его рыночной стоимости. В качестве такого подтверждения Закон допускает единственный документ – это отчет об оценке, который оформляется независимыми оценщиками.
Закон об ипотеке не делает исключений – для регистрации залога недвижимости отчет оценщика нужен всегда. В реальности некоторые банки (например, Сбербанк) по отдельным видам сделок предлагают ипотеку, якобы «без оценки».
Действительно, заемщику в таком случае заказывать оценку не придется. Но это не значит, что ее ну будет в составе документов, подаваемых на регистрацию в РосРеестр. Отчет об оценке там будет. Просто его закажет сам банк у своего «аффилированного» оценщика.
В чем тут выгода банка? Достаточно очевидно. Даже на одной единственной ипотеке банк зарабатывает миллионы рублей. Заплатить за оценку несколько тысяч и заманить этим клиента-ипотечника подобным рекламным трюком крайне выгодно.
Интересно, что подобные предложения банк делает только в случае, когда ожидается именно новая ипотека. Если же вы ипотеку уже получили ранее (например, это была покупка строящегося жилья), то при оформлении жилья в собственность платить за вас оценщику банку уже не интересно. Оценку вам придется заказывать за свой счет.
Как уже упоминалось выше оценку проводят независимые оценщики. С точки зрения Закона все оценщики равны. Если оценщик имеет действующее членство в СРО и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», то потенциально может делать оценку для любых банков. И банк обязан будет ее принять.
Но на практике ситуация отличается. Банки предпочитают работать с «аккредитованным» оценщиками. Т.е. оценщиками из списка, предлагаемого банком. Как правило, эти оценщики отвечают определенным критериям банку по опыту, размеру компании и прошли процедуру проверки (аккредитации).
Отказать в приеме отчета оценщика не из «списка» банк не имеет права. Но может выставить условия, полностью блокирующие такую идею. Например, сказать что служба безопасности банка будет изучать отчет такого оценщика не менее 30 рабочих дней. А оценщики из списка уже заранее проверены, поэтому их отчеты принимаются без дополнительных проверок.
На рынке и имеются банки, которые официально принимают отчеты от любых оценщиков (например, Банк Санкт-Петербург). Списка оценщиков-партнеров у таких банков нет.
Отчет об оценке рыночной стоимости – единственный вид документа в РФ который служит подтверждением рыночной стоимости имущества. Поэтому в качестве результата оценки вы получите именно отчет об оценке.
Рекомендуем выбирать оценочные компании из официального списка, предлагаемого банков. Это снизит вероятность проблем при одобрении сделки банком и ускорит прохождение документов. В принципе достаточно напрямую спросить у оценщика, аккредитована ли их компания в таком-то банке. При таком, прямо поставленном вопросе, редко кто обманывает, т.к. оценка — это бизнес, сильно завязанный на репутацию. Тем более, заказчики редко передают отчет в банк самостоятельно. Это делается через специализированные банковский системы. Неаккредитованный оценщик просто не сможет передать отчет в банк и выполнить условия договора.
Для банка чаще всего оценивают жилую недвижимость и объекты, непосредственно связанные с ней:
А также загородную недвижимость:
Некоторые банки выдают ипотеку под приобретение коммерческих помещений на нижних этажах жилых домов. Соответственно, запрашивают оценку подобных нежилых помещений.
Стоимость оценки может отличаться от региона к региону. Для Санкт-Петербурга на начало 2026г стоимость оценки типовой квартиры или комнаты для банка составляет от 4 000 до 8 000 руб. Стоимость оценки земельного участка под строительство дома – 6 000 – 10 000 руб. Стоимость оценки домовладения составляет в среднем от 12 000 до 20 000 руб.
Срок проведения оценки составляет в среднем 1-2 рабочих дня для жилой недвижимости и земельных участков, 3-4 рабочих дня для домовладений.
Вы оставляете заявку на оценку с указанием своих контактных данных, наименования банка и адреса объекта недвижимости. Исходя из того, для какого банка делается отчет – мы запрашиваем требуемые для оценки документы. Сообщаем точную стоимость услуги и отправляем ссылку для оплаты. Оценщик связывается с вами и согласует дату и время осмотра. После осмотра, оплаты оценки и предоставления всех требуемых документов оценка оформляется в течение нескольких рабочих дней. По готовности вы получаете отчет об оценке, чаще всего в форме электронного документа, подписанного электронно-цифровой подписью.
Сказать несомненно можно и даже нужно, чтобы избежать в дальнейшем неприятной ситуации, когда результат оценки разойдется с вашими ожиданиями. При этом следует понимать, что оценщик не будет, да и не имеет права по закону «подгонять» стоимость под требуемые значения.
Но если оценочная компания имеет опыт работы по оценке для залога, то при наличии подобной информации сделает предварительный расчет стоимости объекта. И заранее обратит внимание клиента, в случае если ожидаемая стоимость объекта окажется ниже озвученной им величины.
В большинстве случаев осмотр обязателен. Это требование установлено банками. Причем они жестко требуют, чтобы осмотр был проведен оценщиком или его представителем лично. Более того, многие банки для осмотра ввели специализированные приложения (ДомОсмотр, РосОсмотр и пр.), которые фиксируют координаты съемки, отмечают на каждом фото верифицированные дату, время, координаты и подписывают фотографии ЭЦП, что гарантирует их подлинность.
Некоторые банки допускают оценку без осмотра и фотографий, но в очень редких случаях. Например, Сбербанк допускает оценку без осмотра по первичной недвижимости (т.е. по квартирам, приобретенным ранее по ДДУ и оформляемым в собственность после сдачи дома). Но при этом устанавливаются дополнительные ограничения на оценку. Например, по квартирам «без осмотра» максимальный уровень ремонта должен учитываться в расчетах как «без отделки», даже если фактически в квартире ремонт сделан.
Требуется документ с указанием адреса, кадастрового номера и собственника объекта оценки. Как правило это выписка ЕГРН или онлайн-выписка с ГосУслуг. Также потребуется документ с официальным планом объекта, зарегистрированным в РосРеестр с указанием площадей помещений.
На текущий момент практически ни один банк не требует бумажной версии отчета. Практически все работают с отчетом в форме электронного документа, подписанного электронно-цифровой подписью (ЭЦП) оценщика и его руководителя.
Поскольку большинство банков работают с оценкой в форме электронного документа, то заказчик может передать результаты оценки своему менеджеру посредством электронной почты.
Но этот способ требует ручной обработки отчетов со стороны банков. К тому же шаблоны отчетов немного отличаются у разных оценочных компаний, что также замедляет их проверку и обработку банком.
Поэтому для снижения затрат и ускорения процедуры одобрения кредита банки стали разрабатывать системы электронного документооборота, в которых оценщик может провести оценку по типовому шаблону банка, а по готовности передать прямо в банк готовый отчет об оценке.
Существует три подобные системы:
У банковских систем есть один минус с точки зрения заемщика. Если вы сделали отчет в такой системе для одного банка, то даже в рамках одной системы перекинуть отчет на другой банк простым способом не получится. Оценщику придется создавать отдельную заявку на другой банк и вводить заново почти все данные, документы, фотографии – т.е. фактически выполнять оценку заново. Поэтому в большинстве случаев изменение банка в который отправляется оценка требует доплаты.
Для банков ипотека очень выгодный и надежный способ заработка. Им нет резона ставить барьеры перед заемщиками, т.к. те иначе уйдут в другие банки. Поэтому, мелкие недочеты в отчетах банки обычно «не замечают». А если увидели какие-то более крупные, то просто просят поправить и отправить отчет заново.
Тем более, что отчет об оценке сейчас чаще всего оформляется через специализированную банковскую систему, т.е. по шаблону изначально заданному банком. Соответственно, претензий по форме отчета у банка быть не может – он сразу создается так, как хотел сам банк.
Единственное, что может не устраивать банк – это стоимость предмета залога. Большинство банков сейчас внедрили собственные автоматизированные системы оценки стоимости залога на основе нейросетей (AI). Или же просто установили внутренние лимиты по максимальной цене м2 для каждого сегмента недвижимости, выше которого просто не выдают кредит.
При этом собственные внутренние регламенты у банка всегда превалируют перед любыми внешними фактами. Сумма оценки в отчете оценщика для них не так важна, чем цифра, выдаваемая их собственной системой оценки.
Если цифра в отчете оценщика получилась существенно выше (обычно банки допускают отклонение до 10%), то банк откажет в любом случае, каким бы не был убедительным отчет оценщика. Некоторые банки при отказе пишут максимальную цифру стоимости, которая пропускает их система контроля, другие пишут просто, что цена завышена. Спорит и убеждать бесполезно, т.к. решение принимает не конкретный менеджер банка, а такова общая система работы с залогами в банке.
Вы можете оставить заявку на оценку по кнопке «Оставить заявку» в начале страницы.
